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高力國際發表 2019 年香港房地產市場展望報告

时间:2019-01-15 19:26来源:未知 作者:admin 点击:
高力國際發表 2019 年香港房地產市場展望報告 分析香港寫字樓、工業、商鋪、住宅物業及投資市場概況 香港,2019年 1 月15日 - 全球領先的房地產服務機構高力國際(納斯達克證交所交
高力國際發表 2019 年香港房地產市場展望報告
分析香港寫字樓、工業、商鋪、住宅物業及投資市場概況

香港,2019年 1 月15日 - 全球領先的房地產服務機構高力國際(納斯達克證交所交易代碼:CIGI;多倫多證交所交易代碼:CIGI)發表了最新的《2019年香港物業市場展望》,探討多項會影響商業、工業、商鋪和住宅物業及投資市場的因素,以評估及分析今年房地產市場趨勢。
投資者觀望中美貿易談判結果;工業物業市場備受看好
雖然今年香港房地產市場有步入調整期跡象,但高力認為整體情況不會過份悲觀。儘管2018年市場情緒趨向負面作結,許多投資者亦普遍採取觀望態度(詳情可參考2018年度香港投資者問卷調查報告),但機構投資者經歷過去兩年的樓市高峰期後,仍對香港房地產市場前景充滿信心。
高力國際(香港)研究部董事石峰指:「我們注意到很多投資者正密切注視三月初中美貿易談判結果,對本地經濟前景起甚麼關鍵作用。與其他物業比較,工業及商鋪的租金及售價將直接受到貿易戰影響。」
高力國際亞洲資本市場及投資服務副常務董事胡孝直表示:「隨著 2019年資金流動性增加和息率輕微上調,預計投資者將在房地產價格回穩後重返市場。對較積極的投資者而言,由於新一輪活化工廈2.0計劃即將推出,我們比較看好工業物業的投資潛力。」
工業物業需求強勁 料租金及售價持續上升
 
在活化工廈計劃加持下,工業物業備受看好,加上市場新供應遠低於需求,高力展望 2019 年的工業物業租金及價格繼續穩步上揚。在 2010 至 2016 年間,工業物業減少達 1590 萬平方尺,接近總面績的百分之六。而部份企業需要搬遷,加上缺乏新供應,均令租金及資本價值上漲。這情況於2018年持續,工業物業租金及資本價值分別上升了7.4% 及 15.9%。
高力國際香港工業物業助理董事林家灝指出:「預計未來將會有更多工廈重建成為寫字樓、商舖、酒店及住宅用途,進一步推高租金及資本價值。隨著更多活化工廈計劃的詳情即將公布,許多投資者均看好工業物業的潛力。」
 
中資企業需求減少令寫字樓租金升幅放緩  為投資者提供入市好時機
 
隨著中資企業於2019年減慢擴張步伐和釋出空間,中環及金鐘的甲級寫字樓租金升勢將有所緩和,同時有機會帶動租戶對共享工作間的需求。
 
高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍表示:「我們預料中環及金鐘的寫字樓租金於2019年將下跌 3.8%,是自 2015 年初以來錄得超過 40% 升幅後的健康調整。另一方面,鑑於 2018 年預租活動十分活躍,而且在 2020 年缺乏新供應下,九龍東的租金將有上升趨勢。」
 
而針對潛在買家,儘管2018年下半年市場成交有所放緩,甲級寫字樓價格仍然按年上升 20%。然而,高力預料寫字樓資產價格將於今年下調 5%,為靜待入市的投資者創造時機。高力認為,現時香港(尤其是核心商業區)缺乏高質素寫字樓供應,加上市場氣氛轉弱,2019年將為尤其以自用為主的投資者帶來良好投資機會。
 
一線商鋪租金輕微回升 奢侈品消費增長料放緩
 
商鋪方面,高力展望一線商舖租金在 2019 年會慢慢從近期跌勢中回穩,預期增長少於 2%,而中環因商舖樓面普遍較大,預期租金繼續受壓。
 
高力國際香港商舖服務董事吳凱寧表示:「隨著目前零售市場環境轉變,舖租有所調整,主要零售商繼續尋找一線街舖審慎擴張。當中以面向街道、較顯眼的商舖最受歡迎,舖面面積反而其次,尤其因應網上購物趨勢,面積較小的商舖(3,000平方尺以下)一般較受歡迎,以及更具營運效率。除此之外,投資者仍然十分看重毗鄰新住宅區的商場,尤其是位置較遠離市區的商場,租金按年稍為上升,提供相對具吸引力的增值潛力。」
 
因應本港失業率創新低,加上家庭入息上升,高力預期本地消費在 2019 年會穩定上升。飲食及中檔品牌將會擴充業務據點,但奢侈品買家消費意欲下降,傳統奢侈品品牌未必能受惠。雖然高鐵香港段及港珠澳大橋的開通為本地帶來更多遊客,但高力預期內地遊客短期內的消費力或會因中國經濟疲弱及人民幣有機會進一步貶值而有所下降。
 
住宅需求持續強勁 料樓價下半年回穩
 
經歷 2003 年 7 月至 2018 年 7 月期間高達 576% 的升幅後,本港樓價自 2018 年 8 月慢慢回落,並於2019 年上半年持續。高力國際香港估價及諮詢服務高級董事鄭亥延指出:「我們預期發展商會在 2019 年第一季繼續推出高達 15% 的折扣優惠以吸引買家,但二手市場的跌幅會較溫和。由於市民對住宅需求強勁,預計減價後會吸引大量買家入手,直至 2019 年下半年住宅市場將會回穩。」
 
 
 
另一方面,由於未有短期措施解決土地短缺問題,預料樓價中期內仍會處於高位。若政府放寬按揭成數,二手市場的資金流動性將會增加,但在樓市「辣招」未放寬前,相信樓價不會出現太大升幅。
 
高力國際住宅服務高級董事 Letizia Garcia Casalino 表示:「我們預計住宅租賃市場相對穩定,尤其是傳統豪宅租金將保持平穩,租客未必能受惠於樓價回落。隨著新的基建陸續落成和鐵路網絡不斷延伸,再加上九龍東和西貢有不少新校舍落成,九龍及新界將為居港的外籍人士提供價錢更相宜的租盤選擇。」
 

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